あなたは災害に強い不動産を買うならどこの立地の不動産を買ったらいいと思いますか？
2019年には武蔵小杉のタワマンがひどい状況になりました。
2019年台風19号の災害では、都心部は大きな被害はなかったですが多摩川沿いの川崎・武蔵小杉、世田谷・二子玉川で被害があり、郊外に住むことのリスクを改めて認識しました。
もともと郊外にはあまり人は住んでいなかったのですが、人が住まない場所には過去に川が氾濫したり沼地だったなど明確な理由があったわけです。
住宅地が郊外に広がっていく中で、我々はその土地が持つ過去の災害の歴史を軽視しすぎたのかもしれません。
建築技術がいかに進歩しても自然災害を100%食い止めることはできないことを考えると、不動産を買う場合には災害に非常に強い場所を選ぶ必要があります。
結論としては災害に強い不動産を買うなら都心6区の高級住宅街の物件を買うべきだと考えていますので、その理由を紹介します。
国は東京の中心を守る
インフラ投資の原資が限られている場合、国策として災害時には東京の中心は絶対守る設計にするはずです。
東京の中心に日本の中枢機能が集中している以上、そこのインフラが壊れてしまうと日本の国家運営上も大きな問題になりますから。
個人の不動産投資でも東京の中心に物件を買っておけば、国策による強いインフラの恩恵を受けられるはずですよね。
では、東京の中心とはどこでしょうか？
具体的には、
都心3区：中央区、千代田区、港区
あるいは
都心6区：中央区、千代田区、港区、新宿区、文京区、渋谷区
が東京の中心と呼ばれているところです。
なお、新規に開発された中央区の湾岸部やお台場は東京の中心からは外して考えましょう。
お台場は臨海副都心と言われますし、豊洲ももともと工業エリアですので、東京の中心と言うにはそぐわないためです。
基本的には、これから不動産を買うなら東京6区にしておくのがおすすめです。
ハザードマップ的に避けるべき地域はどこか
東京都の「ハザードマップを確認する」ページでハザードマップを確認できます。
完璧を期して不動産を買うなら、ハザードマップで荒川、神田川、隅田川などの洪水浸水想定区域外で不動産を買いましょう。
ハザードマップによると洪水浸水想定区域は、
- 千代田区：丸の内、八重洲、日本橋、有楽町、内幸町、神田、秋葉原、上野
- 中央区：新川、明石町、築地、入船、八丁堀、新富
- 港区：芝公園、麻布十番、南麻布、芝、浜松町、三田、白金、芝浦、赤坂
- 文京区：水道、関口一丁目、小石川一丁目、後楽一丁目、音羽一丁目
- 新宿区：西新宿五丁目、北新宿、下落合一丁目、山吹町
- 渋谷区：本町三丁目、本町四丁目、本町五丁目、代々木一丁目、神南一丁目、神宮前二丁目
- 台東区：全域
- 江東区：全域
- 墨田区：全域
- 荒川区：全域
- 江戸川区：全域
- 葛飾区：全域
- 足立区：ほぼ全域
あくまで傾向的な話ですが、地名に「川」「船」「橋」「州」「水」「浦」がつくところは浸水想定区域になっている割合が高いですね。
台東区、江東区、墨田区、荒川区、江戸川区、葛飾区、足立区などはほぼ全域が浸水想定区域に該当するので不動産投資には向かないとして、比較的安全性の高い都心6区でもきちんとハザードマップを見て安全性を確認しておいたほうがよいです。
単純ですが川の周辺と昔の埋立地を避けできるだけ高台の物件を探すだけでも大きく災害リスクを減らすことができます。
ハザードマップ的に安全な場所はどこか
逆にハザードマップ的に安全な場所はどこでしょうか。
- 千代田区の麹町、番町、九段
- 港区：六本木、高輪、元麻布、西麻布、青山
- 文京区：大塚、本郷、西片、向丘、千駄木、湯島
- 新宿区：市ヶ谷、四谷
- 渋谷区：松濤、初台、西原、広尾、代官山、恵比寿、大山町、神山町、元代々木町
いわゆるタワマンではない一軒家か低層の高級マンションが立ち並ぶエリアと一致します。
不動産を買うならこういったエリアで探すのがおすすめです。
理由は簡単で、超巨大台風と南海トラフ巨大地震が同時にきて荒川・神田川・隅田川が同時に氾濫したとしても、ハザードマップを見る限りはおそらく浸水しないだろうエリアだからです。
2019年の台風19号では荒川は氾濫しませんでしたが見た限りかなりの水位になってましたから、同時に巨大地震が来るという最悪の事態になったら氾濫していたのではないでしょうか。
超巨大台風と超巨大地震が同時に発生するというのは非常に確率は低いと思いますが、最悪の最悪を想定しておけば資産は確実に保全できますよ。
結論：都心6区の昔ながらの高級住宅街の不動産を買うべし
人生100年時代に100年も生きていると信じられない自然災害に遭遇することもあるでしょう。
90歳になって災害で資産を失ったとするともうどうしようもありません。
人生が長いからこそ資産を長く安全に保全する必要があります。
私はいま40代ですが、これから100歳まで60年間生きるとしたらおそらく南海トラフ巨大地震に遭遇するはずです。
異常気象で台風が巨大化していくとすると、2019年台風19号より酷い大雨をもたらす台風が来るかもしれません。
ハザードマップの浸水想定区域で今まで大丈夫だとしても、今後あなたが死ぬまで安全だという保証はどこにもありません。
不動産を買うというのは普通のサラリーマンにとってある意味人生を賭けた勝負です。
普通は年収の3〜4倍のローンを組んで不動産を買うのでしょうから、自然災害でダメージを食らうことは絶対に避けなければなりません。
この観点から不動産投資についてのアドバイスをするなら、
となります。
対象エリアは自ずと昔ながらの高級住宅街の物件に限定されてきます。
まあ、普通のサラリーマンには買える場所ではありませんので、普通はおとなしく賃貸で暮らしたほうが良いのではないか、というのが当ブログの結論になります。
なお、都心6区の高級住宅街の物件は普通のサラリーマンには買えない金額の物件になりますが、サラリーマン＋副業＋投資の３つをブンブンに回していけば中古物件ならサラリーマンでも決して届かない場所ではありません。
どうしても不動産が欲しい場合は副業と投資を頑張っていきましょう。