あなたはマンションを買うときにどんな基準で選んでいますか？
多くの方は、まず購入可能な予算を決め、
その上で
- 会社までの距離
- 近隣の教育環境
- 周囲の買い物環境
- 騒音がないか
- 駅までの距離
など「住みやすさ」に焦点を当てて選ぶと思います。
そして、その中で資産価値が落ちにくそうなマンションを選ぶのではないでしょうか。
つまり、予算＞住みやすさ＞資産性の順で検討するということです
ただ、マンションは一生に一度の大きな買い物で、あなたの重要な資産になるものです。
投資家である私であれば
- まず、資産が落ちにくいマンションはどういうものなのかを考え
- 中古マーケットで一番値動きが多そうな価格帯・内容のマンションを調査し
- それを踏まえて購入予算を決め、現在の収入で購入可能であれば
- 最後に住みやすさで選別します
つまり、検討の順番は、資産性＞流動性＞購入可能性＞住みやすさです。
なぜなら、マンションを資産として考えるのであれば、将来高値で売却できることは現在の住みやすさより重要だからです。
マンションは住むためなのに住みやすさをまず考えないのはおかしいと思うかもしれませんが、安心してください。
資産価値の高いマンションは、人気のあるマンションなのでだいたい住みやすさを兼ね備えていますから。
このように資産価値の高い、あるいは資産価値が将来に渡って落ちにくいことは、マンション選びの最重要ポイントです。
今回は投資家目線で見た資産価値が落ちにくいマンションとはどんなマンションなのかを紹介します。
- 対象：これから居住用マンションを買いたい投資家
- 得られること：投資家の視点でのマンション選びの方法がわかります。
資産性の落ちないマンションを選ぶポイント
資産性の落ちないマンションの選ぶポイントは以下の9つです。
- マンションが最寄り駅まで部屋から徒歩7分以内であること
- 表参道駅まで電車を使いドアツードアで30分以内で到着できること（お住いの地域の一番の主要駅に30分以内に電車でアクセスできること）
- 地盤の強い地域であること
- 14階建て以下のマンションであること
- マンションに中長期的に使わなくなる設備がないこと
- マンションの管理にきちんとした修繕計画があり、修繕積立金を十分に貯めていること
- 管理組合の総会議事録がきちんと保管されていて、マンション購入希望者は少なくとも過去3年分を閲覧できること
- マンションの公式サイトがあり、更新されていること
- 近隣の公立学校のレベルが高く、人気が高いこと
順番に意味はないですが、上記をすべて満たすマンションだけに投資することをおすすめします。
マンションなんて日本中に654万戸もあります。
一生モノの投資ですので、条件については全く妥協せずに徹底的に選びたいですね。
それぞれの基準について見ていきましょう。
マンションが最寄り駅まで部屋から徒歩7分以内であること
マンションについての雑誌はウェブでも駅チカマンションを選んだほうが良いと書いています。
あなたが駅チカに住みたいかどうかは別として、インターネットで物件を探すときに駅チカのマンションでないとそもそも検索されません。
ブログに取り組んでいる人は必死に検索数が多いキーワードを探していると思いますが、今の時代インターネットで検索に引っかからることはマンションの資産性の観点でも非常に重要です。
Suumo等のポータルでユーザーがマンションを探すときに、検索に出てこなければ購入希望者の目に止まりませんからね。
ここで重要なポイントがあります。
それは、マンションのエントランスから駅まで徒歩7分ではなく、あなたが購入を検討している部屋から駅まで徒歩7分で選びましょう。
マンションによってはエレベータの数が多くなかったり、速度が遅かったり等して部屋からエントランスにたどり着くまでに数分かかる物件もあります。
実際にマンションを買って住むとなった場合、重要なのはエントランスから駅までの距離ではなくあなたの部屋から駅までの距離ですので、この所要時間が短いことに注目しましょう。
当ブログで考える駅チカの基準は、部屋から駅まで徒歩7分以内です。
表参道駅まで電車を使いドアツードアで30分以内で到着できること（お住いの地域の一番の主要駅に30分以内に電車でアクセスできること）
これはあなたがお住まいのエリアで、商業的に一番ハイエンドの駅まで部屋からドアツードアで30分以内にある物件がおすすめということです。
私の住んでいるエリアだと表参道駅が一番ハイエンドの駅だと思っているので、このように書きました。
Suumoで検索する場合は、「表参道駅まで10～20分以内」の条件で選びましょう。
部屋から最寄り駅まで徒歩7分かかる場合、電車で「表参道駅まで20〜30分以内」の基準にすると、合計の所要時間が30分を超えてしまうため、部屋から最寄り駅までの所要時間は差し引いて計算します。
これはハードルが高い基準ですが、電車での交通の利便性はマンションの資産価値に影響するので重要です。
地盤の強い地域であること
地盤が強いことは、大地震対策で重要です。
いまの日本はいつ大地震がきてもおかしくない状況です。
マンションを買った翌日に南海トラフ大地震が来るかもしれませんので、地盤が強く地震に強い場所を選びましょう。
大地震がきて液状化などしてしまうと、資産価値がガタ落ちします。
この点で湾岸の埋立地のマンションは買いたくないですね。
実際には埋立地でもきちんと地盤改良工事をしてからマンションを建てているはずなので、大地震がきても大丈夫なはずです。
ただ、私のように「埋立地には住みたくない」と考える人もいるので、埋立地と埋立地でない立地のマンションを比較した場合後者のほうが需要が高く高値で売れる可能性があります。
資産価値が落ちないためには、地盤の弱いと考えられる土地のマンションは避けたほうが良いです。
14階建て以下のマンションであること
まず、タワーマンションは、以下で書いたように中長期的には修繕費の不足できちんとメンテナンスができないリスクがあると私は考えています。
きちんと修繕積立金を貯め修繕計画を実行しているタワマンも多いとは思うのですが、現状外部からちゃんとメンテナンスできるのかどうかをきちんと評価することができないため、タワマン自体を避けたほうがいいのです。
素人はよくわからないものは避けましょう。
国なり自治体がきちんとマンションの管理状況を監査・情報公開し誰でも管理状況が客観的に見られる状況にあれば話は別ですが、現状はそうなっていませんからね。
タワマンを避けてマンションを選ぶときに、同じ高さで14階建てと15階建てのマンションを見かけると思います。
この場合、かならず14階建てを選びましょう。
同じ高さで階数が一個違うということは、階の高さが違うということです。
これは住心地、建物のメンテナンス性等に大きく影響してくるので、絶対に14階建てのマンションを選びましょう。
詳しくは以下の専門家の記事を読んでください。
マンションに中長期的に使わなくなる設備がないこと
マンションにある設備の維持費にはコストが掛かります。
ジムやプールが付いているマンションは少ないと思いますが、
- パーティールーム
- ライブラリ
- キッズルーム
- 機械式駐車場
などはあるマンションも多いです。
これらの共有施設は、中長期的には住民がほとんど使わなくなります。
駐車場は使う住民もいますが、これから自動運転が普及し個人が自家用車を保有するような時代ではなくなることを考えると、駐車場も最低限の数があれば十分です。
また、機械式駐車場は機械ですのでメンテナンスが必要ですし、古くなったらリプレースもしないといけませんので高額の維持費がかかります。
機械式駐車場があるマンションを買うのは避けたほうが良いでしょう。
マンションに使わない共有施設がなければその分の管理・維持費が不要ですので、家計の負担が減りますよ。
マンションの管理にきちんとした修繕計画があり、修繕積立金を十分に貯めていること
きちんとした施工のタワマンでない14階建てのマンションであれば多額の修繕費が掛かるということもないのですが、どんな物件でも建物のメンテナンスは必要です。
マンションの資産価値が落ちないためにはきちんとした修繕計画があることと十分な修繕積立金が貯まっていることは必須条件です。
入居者の中で修繕積立金の滞納者がいないこと、滞納者がいたときにきちんと回収したりあるいは滞納金額がかさんだ場合断固とした対処ができるルールであることも確認しましょう。
Youtuberの専門家がいうに現在はマンション価格に管理が織り込まれ得ていない不自然な状態になっていると説明していましたが、普通に考えれば、管理がちゃんとしたマンションとそうでないマンションでは中長期的に資産価値に大きな差が出ることは誰でも想像できます。
管理組合の総会議事録がきちんと保管されていて、マンション購入希望者は少なくとも過去3年分を閲覧できること
現在は、外部から購入予定のマンションの管理状況を客観的に評価する仕組みがありません。
このため購入予定のマンションについてはあなたが専門家の力を借りて徹底的に調べましょう。
まず、管理組合の総会議事録がきちんと保管されていることを確認します。
議事録がきちんと作られていないマンションは絶対に購入すべきではありません。
また、購入予定のマンションの管理組合の総会議事録は、専門家の力を借りてでも少なくとも3年分は精査し、管理組合が機能しているか、きちんとメンテナンスされているかなど徹底的にチェックしましょう。
管理組合が総会議事録の閲覧を渋るようなマンションも購入対象から外しましょう。
マンションの管理状態はマンション購入を決める極めて重要な要素で、また総会議事録などの資料を見な限り外部からわかりません。
総会議事録の閲覧が難しい場合は、マンションの管理状態をちゃんと評価できないので購入の判断をするのは不可能です。
マンションの公式サイトがあり、更新されていること
住民がマンションの資産価値向上に大きな関心があるマンションでは、公式サイトがあるところも多いです。
これはいわば企業でいう投資家向けのホームページです。
企業が投資家向けホームページを作るのは、株を買ってくれる人に対してアピールして株を買ってもらうためですよね。
マンションでも高い価格で売買をしてほしいのであれば、公式サイトを作ってマンションの魅力を潜在的な購入希望者に向けてアピールしますよ。
公式サイトがありきちんと更新されているマンションは、住民がマンションの資産性に大きな関心があるマンションなので投資先としても良いのです。
近隣の公立学校のレベルが高く、人気が高いこと
あなたにお子様がいるかどうかは別として、マンションの資産価値を考える際には近隣の公立学校のレベルと人気度はとても重要です。
文教地区と言われる地域のマンションには、教育熱心な家庭の需要があります。
偏見があることを承知でいうと、公立学校のレベルが高い地域は総じて住民の年収が高いです。
年収が高い人は一般的に言うと高等教育を受けた人が多いでしょうから、子供にも良い教育を受けさせようとしますよね。
そういう地域は比較的民度も高いので住みやすいですよ。
マンションの資産性を考えても、レベルの高い公立学校がある地域を選びましょう。
まとめ
投資家から見て「資産価値の落ちにくいマンション」はどういう条件を満たすマンションなのかを説明しました。
おそらく今回の条件を満たすマンションの数はとても少ないです。
その上であなたの購入予算に合うマンションは更に少ないか、あるいは存在しないかもしれません。
でも、株と同様にマンションの価値も変動しますので、いますぐ焦って買うことはありません。
今買いたいから予算に合うマンションを買うというのは投資家の行動としては好ましくありません。
今買ったところで高値つかみをする可能性もあります。
それよりは、自分がマンションを買う基準をきちんと持ち、時間をかけて基準にあったマンションを探しつつ、価格があなたの予算に合うときまで気長に待つほうが、不動産投資が成功する可能性が高いです。
マンションは一生の買い物で失敗は許されません。
今回紹介した基準を参考にしながら、住みやすく、また投資としても大きな値上がり益が期待できるマンションを探してみてください。
