人口減少社会における家を買う判断基準とは何か

あなたは家を買うときにどんな基準で意思決定をしていますか？

誰しも30代〜40代の年齢になってくると「家を買う」ことを一度は考えたと思います。

家を買う基準の例としては、

• 実家に近い
• 会社に近い
• 世帯年収から考えるた資金の制約

等いろいろあると思うのですが、人口減少社会においては新しい角度で考える必要があります。

今回はいまの人口減少社会において新築、中古、一軒家、マンションいずれのケースでも考えるべき「家を買う判断基準」について紹介します。

家を買う新しい判断基準は、遺産相続のときに相続人を経済的に助けられるかどうか

最初に結論を言うと、今の時代に家を買うときに考えるべき判断基準は「遺産相続のときに相続人を経済的に助けられるかどうか」です。

もはや自分が住みたい家を買う時代ではないということです。

自分が住みたい家ではなく、その家を相続する人に経済的なベネフィットがあるかどうかを考えて買いましょう。

日本は新築住宅の供給制限をしていないので、人口減少社会に突入しこれだけ空き家が増えても新築住宅を次々と供給していきます。

家を買う人も新築がいいといった願望がある人も多いでしょうから、これは新築需要に対して供給があるというだけです。

ただ、今後住宅について確実に以下のことが言えます。

• 人口減少社会なので住宅への需要の総量は減っていく
• 今の高齢者が保有している地方や郊外の住宅については、今後どんどん団塊ジュニア世代などに相続され空き家となる

一方、住宅への需要は人口に明らかに影響されるので、人口が住宅需要が減るのは確実です。

また、都市部で仕事をしている団塊ジュニア世代は、例えばその親がいま住んでいる地方や郊外の住宅を相続したとしても、そこに戻って住むことは考えにくく空き家が増えていくだろうということも確実でしょう。

このときに、これから空き家になり使い道がない家を相続するのはかなり面倒なことです。

そういった住宅を売却できればいいですが、需要がなければ売ることもできない事態に陥ることも多いでしょう。

あなたが家を買うときの基準として、あなたが死んで買った家をあなたの身内の誰かが相続するときにその人が経済的なベネフィットがあるかを考えましょう。

家なんて日本全体で考えれば確実に余っているのですから、住むだけであれば賃貸で十分です。

昔は家族用のマンションは買わないと良いものがないとか言われましたが、いまでは家族用でも幾らでも賃貸市場に供給されています。

家を買うという判断をする際には、それが将来あなたの次の世代にも経済的な価値がある家を選びましょう。

次の世代にも経済的な価値がある家とは何か

では、遺産相続のときに相続人に経済的なベネフィットがある家、次の世代にも経済的な価値がある家とは何でしょうか？

それは40年後、50年後、100年後にも高い価格で買う人がいる家です。

それは、

• 一軒家を買うのであれば、土地に永続的な価値がある好立地の物件
• マンションを買うのであれば、メンテナンスがしっかりしていて、低層で戸数が大きくなく、建て替えが可能で、建て替え後のマンションも高い価格で売れそうな物件

です。

建物はいつか朽ちますので、保有している土地自体に価値がある超好立地の物件を選ぶのがいいでしょう。

超好立地というのは、政策的なものに左右されないところを指します。

地方のことはよくわかりませんが、東京でいうと山の手線の内側の駅近の土地付き一軒家がいいのではないでしょうか。

山手線という電車が100年後になくなっているとは思えませんし、自動運転が進んでもおそらく公共交通システムとしての電車は日本の交通手段の中心だろうと思います。

100年後も東京が日本の経済の中心であり、世界経済の中核都市の一つであり続けると思いますので、その東京のど真ん中の山の手線の内側の土地であれば需要が無いということは考えにくいです。

日本のような人口減少社会において家を買うのであれば、中長期的に間違いなく価値が維持できる不動産を買うことをおすすめします。

家を買うというのは単なる不動産投資です。

自分が住もうと住まなかろうと不動産投資であることに変わりはありません。

私もあなたもいつか死にますので、その時にあなたの買った家を相続して経済的なメリットがなければ、単に迷惑な負動産です。

相続上メリットがなければ、あなたが心骨注いでメンテナンスをした家も相続放棄されてしまうかもしれません。

まとめ

人口減少社会における家を買う判断基準とは何かについて考えてみました。

いまでもデベロッパーがタワマンをバンバン建てていて多くの人が買っていますが、それって50年後に経済的な価値があるのでしょうか？

株の場合は、良い銘柄であれば中長期的に価値は向上していきます。

人口減少社会の日本における家は、基本的にはもはや中長期的に価値が向上する投資対象ではありません。

その中で、あえて家を買うという判断をするのであれば、「遺産相続のときに相続人を経済的に助けられるかどうか」を考えましょう。

人口減少社会には、高度成長時代とは全く違った家を買う判断基準が必要です。

あなたが買おうとしている家が、50年後、100年後に今より高い価値になるかどうか。

これをシビアに考えて家を買うと、良い不動産投資判断ができると思います。