あなたが家を買おうとするとき既に家を買えるだけのキャッシュがあったとすると、現物不動産（家）を買いますか？
あるいはそのお金を投資してその配当金で家を借りますか？
家を買うというのも現物不動産投資の一種ですから、Jリートへの投資と比較した上で優れている方を選ぶのが正しい考え方です。
結論を先に言うと、私は個人が現物不動産投資をするならJリートで投資する方が優れた方法だと考えています。
家を持つ唯一の優位性は「所有感が持てる」ってことでしょうが、時代はいろいろなものをシェアするシェアリングエコノミーの時代になってきたので、家を保有することへのこだわりもだんだん人々の間で薄れていくでしょう。
今回は個人が投資するなら何故現物不動産投資よりJリートのほうがすぐれているのかについて説明します。
- 対象：現物不動産投資を検討している投資家
- 得られること：個人の現物不動産投資よりJリート投資をおすすめする理由がわかります
住居用でも不動産購入は投資でありリスクが高い
よく住宅購入は不動産投資というと「自分が居住するための不動産購入は投資ではない」と誤解して言う人がいますが、居住用だろうと賃貸用だろうと不動産購入はすべて投資です。
将来売却するつもりがあろうがなかろうが、不動産は自分の資産にするつもりで買っているはずです。
現在売却するつもりがなくても将来売却する可能性はゼロではありませんし、転勤で引っ越したときには賃貸に出すかもしれません。
ですので、自宅を買っている人はすべて不動産投資をしています。
個人が現物不動産を購入するのは（個人が自分で居住するケースも含み）リスクが大きすぎるので、Jリートを買ったほうが良いです。
個人が現物不動産を購入する場合の問題点とリスクは何か
普通の個人が現物不動産を購入する際の問題点は、大きく分けて以下の４つです。
- 現物不動産は流動性・換金性が低い
- ポートフォリオでの現物不動産の比重が過大になり、バランスを欠く
- 専門知識や経験がないので現物不動産の適切な投資判断ができない
- 日本では現物不動産についての需要と供給のバランスが崩れていく
現物不動産は流動性・換金性が低いので劣る
現物不動産は相対取引です。
つまり、いくらあなたが売りたいと思っても、買いたい人を見つけられなければ売却できません。
よくニュースで郊外や地方の空き家が問題になっていますが、あれも買い手がついていない結果発生している問題です。
もちろん、株式も買い手がいなければ取引が成立しないのですが、株式の場合取引が取引所に集中していて、取引高が一定量ある銘柄であれば基本的には常に売却が可能です。
たとえば、トヨタの株を売却したいと思ったときに売却できない、という事態はあまり考えられません。
不動産の場合は、相対の個別契約で売却しますので、売却し現金に変えるまで時間がかかってしまいます。
売りたいときに売れない、これが個人が現物不動産投資をする場合の最初の問題点です。
現物不動産に投資するとポートフォリオでの不動産の比重が過大になりバランスを欠くので問題
金融資産10億円持っているといった人でない限り、多くの人は頭金1,000万円を支払って4,000万円の物件を買うようなパターンが多いと思います。
頭金を支払ってしまうと、個人の金融資産の殆どを現物不動産が占めることになります。
資産三分法という言葉がありますが、昔から資産は株・不動産・債券の3つの異なった資産に分散することでリスクを分散することがすすめられています。
「卵は一つのカゴに盛るな」という投資の格言にあるように、一つの資産に集中して気に投資することはリスクがあります。
しかも、殆どの人は借金をして不動産を買っているので、不動産に借金でレバレッジを掛けて集中投資していることになります。
不動産の価値が総じて中長期的に上がる状況では、この集中投資戦略は大きく成功する場合もあるのですが、日本では個人が採るべき戦略ではないでしょう。
専門知識や経験がないので現物不動産の適切な投資判断ができないのは問題
不動産投資をするには、専門的な知識や経験が必要です。
不動産投資をする個人が十分な専門知識や経験を持っているでしょうか？
と思うかもしれません。
でも、不動産投資と株式投資には大きな違いがあります。
それは、株式投資は勉強する過程で何度でも売買をできるが、個人が不動産投資で十分な売買経験を持つのは難しいということです。
株式投資の場合は、売買のコストも安いですし、ネット証券で容易に何度でも売買ができます。
失敗したら即売ればいいだけです。
そして、幾多の失敗を繰り返しながら、株式投資の知識と経験をつけていきます。
一方、個人が不動産取引で何度も何度も売買を行い十分な経験を積むのは現実的に難しいと思います。
個人の場合、多くても一生に数回しか不動産の売買をしないのではないでしょうか？
その中で個人が不動産投資について十分な知識と経験を積むのは難しいでしょう。
結果として、個人は不動産投資についての専門的な知識や経験を得るのが難しいので、投資に際して適切な判断をするのが難しく、きちんとリスクをコントロール出来ないと思います。
日本では現物不動産についての需要と供給のバランスが崩れていくのは確実で価格は下落傾向
最後に、日本は人口が減少していく社会です。
総務省統計局の統計によると、以下のように人口が減っています。
【平成31年3月1日現在（概算値）】
＜総人口＞ 1億2622万人で，前年同月に比べ減少 ▲27万人 （▲0.22％）
【平成30年10月1日現在（確定値）】
＜総人口＞ 1億2644万3千人で，前年同月に比べ減少 ▲26万3千人 （▲0.21％）
・15歳未満人口は 1541万5千人で，前年同月に比べ減少 ▲17万8千人 （▲1.14％）
・15～64歳人口は 7545万1千人で，前年同月に比べ減少 ▲51万2千人 （▲0.67％）
・65歳以上人口は 3557万8千人で，前年同月に比べ増加 42万6千人 （ 1.21％）
＜日本人人口＞ 1億2421万8千人で，前年同月に比べ減少 ▲43万人 （▲0.35％）
不動産は最終的には人が住んだり利用して収益が生まれる資産ですから、マクロの人口が増えるかどうかによって収益性が左右されます。
人口が減れば不動産を求める人が減り需要が減るので、価値は下がってしまうのです。
もちろん、ピンポイントで見れば東京都心部のように人口が流入し続ける場所もあるでしょうから、場所を限定すれば需要を供給が上回る場所も出てくるでしょう。
そこでピンポイントで良い不動産を見つけ投資できれば収益が上がるかもしれません。
ただ、マクロ的に総じて下落傾向のあるものの中からピンポイントで上がるものを見つけるよりは、マクロ的に総じて上昇傾向のものの中から上がるものを見つけるほうが簡単です。
株式投資でも同じですよね。
中長期的に成長が期待できる分野の中から上がる株を見つけるほうが、中長期的には成長がしない分野の中から高成長企業を見つけるより簡単ですよ。
個人の投資では現物不動産よりJリートがすぐれている理由
不動産は安定した収益を生む投資対象ですが、現在ではJリートがありますので、あえて現物不動産に投資しなくても大丈夫です。
日本が人口減少社会であり中長期的にに不動産に対する需要と供給のバランスが崩れる点は同じですが、これも需要が伸びる不動産を多く含むJリートに投資することで解決ができます。
例えば、eCommerceが増えていく中で高機能な物流施設への需要は増えていくと思われるので、物流特化型Jリートに投資するなどということもできます。
Jリートは流動性・換金性が高いのが良い
Jリートは取引所に上場していますので、基本的には毎日一定の取引高があります。
不動産を売却する際には買い手との個別契約が必要でしたが、Jリート投資では買い手との個別契約書を結ぶことなくクリックひとつで売却できます。
もちろん、不動産はクリックひとつで売却することはできません。
一般的には、
- 不動産を査定し、
- 不動産仲介会社と媒介契約を結び、
- 買い手からのオファーを受け、
- 買い手と交渉し、
- 契約書を結び、
- 決済して、
初めて売却することができます。
交渉の過程で決裂するかもしれませんし。買い手が資金を調達できずに売買が成立しないかもしれません。
つまり、現物不動産を売却するには時間がかかります。
いつでも売却可能という点で、Jリートは現物不動産に比べて圧倒的にすぐれています。
Jリートを活用することで、ポートフォリオでの適切なバランスが維持できるので安心
個人が現物不動産を購入する際は、借金をしレバレッジを掛けて不動産投資をするので、ポートフォリオの中の不動産の割合が過大になってしまうのが問題でした。
Jリートは10万円くらいから投資が可能ですので、自分のポートフォリオの中で適切な割合に抑えることが可能です。
もちろん、Jリートに資産100%を投入してもいいですが、一般的には不動産は資産の三分の一程度にしたほうが良いので、３０％くらいに抑える人が多いと思います。
あなたの投資戦略によって、ポートフォリオの中の不動産の保有割合を適切にコントリールできるので、Jリートのほうが優れています。
Jリート売買を繰り返すことで容易に十分な専門知識や経験が得られるので投資が上手くなる
個人が不動産売買を何度も繰り返し十分な知識と経験をつけるのは難しいですが、Jリートの場合は株と同様に何度も簡単に売買を繰り返すことができます。
また、上場しているので、決算報告書やポートフォリオ情報もきちんと公開されていて、誰でも閲覧することができます。
不動産投資の知識とは異なるJリートの知識となってしまいますが、売買を繰り返したり、決算報告書を読んでいく中でJリートへの知識も徐々についてきますよ。
まとめ
不動産投資という点では、現物不動産よりJリートのほうがすぐれている理由を紹介しました。
現物不動産がすぐれているのは住宅ローンを通じて大きく借金をしレバレッジを掛けて投資できることくらいですが、それを除けばJリートのほうがすぐれているでしょう。
それでもJリートではなく居住用を含む現物不動産に投資したい投資家は、以下の基準をクリアした不動産投資をすると良いと思います。
一般的には現物不動産よりJリートの投資のほうが優れていますが、個別のケースでは現物不動産が優位になる場面もあるでしょう。
投資を実行する際に、Jリートの優位性を上回る要素があるのかどうかをきちんと検討して現物不動産に取り組んでみてください。
殆どの場合は、Jリートに投資して配当金を使って賃貸したほうが良いと思いますので、その場合は以下を参考に取り組んでみてください。
